Search This Blog

Wednesday, September 28, 2011

கரெக்ட் ரேட்டில் கட்டலாம் வீடு! - விரயம் தவிர்க்க விவரமான பட்ஜெட்...


டுத்தர மக்களின் வாழ்நாள் கனவு சொந்தமாக ஒரு வீடு கட்டுவது. இந்த கனவை நனவாக்குவதில் சிக்கலாக இருப்பது இரண்டு விஷயங்கள்தான். சிக்கல் நம்பர் ஒன், எகிறிக் கிடக்கும் ரியல் எஸ்டேட் விலை. குறைந்தபட்சம் ஆறேழு வருடங்களுக்கு முன்பு நிலம் வாங்கியிருந்தீர்கள் என்றால் நீங்கள் உண்மையிலேயே கொடுத்து வைத்தவர்தான். நீங்கள் வாங்கிய நிலத்தின் மதிப்பு இன்றைக்கு பல மடங்கு பெருகி இருப்பதைப் பார்த்து நீங்களே உங்களை நினைத்து பெருமைப்பட்டுக் கொள்ளலாம். ஆனால், அன்றைக்கு வாங்கத் தவறியவர்கள் இன்று வாங்க நினைத்தால் அதைவிட பல மடங்கு பணம் கையில் இருக்க வேண்டும்.

சிக்கல் நம்பர் டூ, மணல், ஜல்லி, சிமென்ட் போன்ற கட்டடம் கட்டத் தேவையான பொருட்களின் விலை வானத்துக்கும் பூமிக்கும் தாவிக் கொண்டிருப்பது. மணல் விலை ஒவ்வொரு இடத்தில் ஒவ்வொரு மாதிரி இருக்கிறது. சென்னையில் இருக்கும் விலை வேறு; நெல்லையில் இருக்கும் விலை வேறு. செங்கல்லின் கதையும் அதேதான். இவை தவிர, கட்டடம் கட்டுபவர்களுக்கான கூலியும் பாரதூரமாக மாறுகிறது. இப்படி சந்துக்குச் சந்து கட்டடம் கட்டுவது தொடர்பான அத்தனை விஷயங்களும் வெவ்வேறாக இருக்க, புதிதாக வீடு கட்ட நினைப்பவர்கள் ஏகத்துக்கும் குழம்பித்தான் போவார்கள்.

''என் பக்கத்து வீட்டுக்காரர் கட்டுற அதே அளவுக்குத்தான் நானும் வீடு கட்டுறேன். ஆனா, என்னைவிட கம்மியாத்தான் அவரு செலவு பண்றாரு. நான்தான் ஏமாந்துட்டேன்'' என்று புலம்புவர்கள் ஒருபக்கம்...

''எட்டு லட்ச ரூபாய்க்குள்ள வீடு கட்டி முடிச்சுடலாம்னு நெனைச்சு ஆரம்பிச்சேன்... இன்னைக்கு பன்னிரண்டு லட்சத்தைத் தாண்டிடுச்சு'' என்று புலம்புவர்கள் இன்னொரு பக்கம்... ஆக மொத்தத்தில், இன்றைக்கு கரெக்ட்-ஆன செலவில் வீடு கட்டுவது எப்படி என்பது சிதம்பர ரகசியமாகவே இருக்கிறது. உள்ளபடி ஆயிரம் சதுர அடி வீடு கட்ட எவ்வளவு பணம் செலவாகும்? கான்ட்ராக்ட் முறையில் வீடு கட்டப் போவதாக இருந்தால் எவ்வளவு தரலாம்? ஃபிளாட்-ஆக இருக்கும் பட்சத்தில் எவ்வளவு விலை கொடுத்து வாங்கலாம்? என்பதை யாராவது எடுத்துச் சொன்னால் கோடி புண்ணியமாகப் போகும் என்கிறீர்களா?

இதோ உங்களுக்காகவே சரியான செலவில் வீடு கட்ட சூப்பர் மாடல் பட்ஜெட்... ஒவ்வொரு இடத்தைப் பொறுத்து ஒவ்வொரு விலை இருந்தாலும் இந்த பட்ஜெட்டை வைத்துக்கொண்டு ஓரளவு சரியான விலைதான் நாம் கொடுக்கிறோமா என்பதை செக் செய்து கொள்ளலாம்.

வீடோ, ஃபிளாட்டோ எதுவாக வேண்டுமானாலும் இருக்கட்டும், பில்டர் அல்லது புரமோட்டர்கள் பல்வேறு டெக்னிக்கல் வார்த்தைகளைச் சொல்லி நம்மை குழப்ப வாய்ப்பிருப்பதால், முதலில் சில விஷயங்கள் பற்றி நமக்குள் ஒரு தெளிவை ஏற்படுத்திக் கொள்வோம்.

கார்பெட் ஏரியா

நான்கு சுவர்களுக்கு இடைப்பட்ட அளவு. அதாவது, வீடு அல்லது அடுக்குமாடி குடியிருப்பில் வீட்டுக்குள் கார்பெட் விரித்தால் எவ்வளவு இடத்தை அடைத்துக் கொள்ளுமோ அந்த அளவுதான் கார்பெட் ஏரியா.

பிளின்த் ஏரியா

கார்பெட் ஏரியாவுடன் சுவர்களின் தடிமன் சேர்ந்தது.

சூப்பர் பில்ட் அப் ஏரியா

பிளின்த் ஏரியா அளவில் 15% முதல் 20% அதிகரிப்பது சூப்பர் பில்ட் அப் ஏரியா. இந்த பரப்புக்குதான் விலை சொல்வார்கள். பொது பயன்பாட்டுக்கு ஒதுக்கப்பட்ட நடைபாதை, மாடிப் படிக்கட்டு, லிஃப்ட் அறை, மோட்டார் அறை, உடற்பயிற்சி கூடம் போன்றவற்றின் அளவுகள் பிளின்த் ஏரியாவுடன் சேர்க்கப்பட்டு, சூப்பர் பில்ட்அப் ஏரியா கணக்கிடப்படும்.

யூ.டி.எஸ்.

அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பின் சதுர அடி விகிதாசாரத்துக்கு ஏற்ப, அந்த மனையில் இருக்கும் ஒவ்வொருவருக்கும் எவ்வளவு சதுர அடி மனை சொந்தம் என்பதை குறிப்பது. 'பிரிக்கப்படாத மனைப் பரப்பு’ (Undivided Share) என்று கிரய பத்திரத்தில் இது குறிப்பிடப்பட்டிருக்கும். (யூ.டி.எஸ். எப்படி கணக்கிடப்படுகிறது என்பதை பெட்டிச் செய்தியில் பார்க்க!)

மேற்சொன்ன இந்த நான்கு விஷயங்களையும் நீங்கள் புரிந்து கொண்டுவிட்டால், உங்களுக்குத் தேவையான அல்லது உங்களுக்கு கிடைக்கப் போகும் கட்டடத்தின் அளவு தெரிந்துவிடும். இனி, இந்த கட்டடம் கட்ட என்னென்ன பொருட்கள் தேவைப்படும்? அதன் விலை என்ன? என்பதைப் பார்ப்போம்...




என்ன செலவாகும்?

ஆயிரம் சதுர அடி பிளின்த் ஏரியா கட்டடம் கட்ட சுமார் 15 லட்ச ரூபாய் செலவாகும். (ஒவ்வொரு பொருளுக்கும் எவ்வளவு செலவாகும் என்பது மேலே தனியாகக்  கொடுக்கப் பட்டுள்ளது.)

சொல்லப்பட்ட கணக்கி லிருந்து விலைவாசி உயர்வைப் பொறுத்து மணல், செங்கல், சிமென்ட், கம்பி மற்றும் இதர பொருட்களின் விலை 2% முதல் 3% வரை அதிகரிக்க வாய்ப்பு இருக்கிறது.

இந்த கணக்குபடி ஒரு சதுர அடி கட்ட சுமார் 1,500 ரூபாய் ஆகிறது. இது பில்டர்கள் கட்டுவதற்கான செலவு. நீங்களே முன்நின்று கட்டும்போது 1,400 ரூபாயிலிருந்து 1,350 ரூபாய் வரை குறைய வாய்ப்பிருக்கிறது. முதல் தரமான பொருட்களை வாங்குவதாக நினைத்தே இந்த கணக்கு போடப்பட்டுள்ளது. சென்னையைவிட மதுரை, சேலம், திருநெல்வேலியில் மணல், செங்கல் போன்ற கட்டுமானப் பொருட்களின் விலை குறைவு என்பதால், செலவு இன்னும்கூட குறைய வாய்ப்பிருக்கிறது.

நாம் வாங்கும் ஒரு பிளாட்டின் விலை ஓரளவு நியாயமானதாக இருக்கிறதா என்பதை எப்படித் தெரிந்து கொள்வது என்ற விஷயத்துக்கு இப்போது வருவோம்... உதாரணமாக நீங்கள் சென்னை தாம்பரத்திற்கு அருகில் ஒரு ஃபிளாட்டை வாங்குவதாக முடிவு செய்கிறீர்கள். அந்த ஃபிளாட்டின் விலை ஒரு சதுர அடி சுமார் 3,000 ரூபாய் என்று பில்டர் சொல்கிறார்... நீங்கள் வாங்கப்போகிற ஃபிளாட்டின் சூப்பர் பில்ட் அப் ஏரியா 952 ச.அடி. என்றும் உங்களுடைய யூ.டி.எஸ். 555 ச.அடி. என்றும் அவர் சொல்கிறார்.

ஆனால், நம் கணக்குப்படி எவ்வளவு செலவு ஆகும் ஃபிளாட்டின் விலை எவ்வளவு வரும் என்று பார்க்கலாம்...

அங்கு மனை விலை ஒரு சதுர அடி 1,400 ரூபாய் என்று விசாரித்தபோது நமக்குத் தெரிய வருகிறது என்று வைத்துக் கொள்ளுங்கள்... அடுத்து கட்டுமானச் செலவு எவ்வளவு ஆகும் என்று பார்க்கலாம்... நாம் முன்பு கணக்கிட்டபடி ஒரு சதுர அடி 1,400 ரூபாய் எனும்பட்சத்தில் 952 ச.அடிக்கான கட்டுமானச் செலவு 13,32,800 ரூபாய் வரும். அதேபோல் 555 சதுர அடி மனைக்கான விலை (சதுர அடி விலை 1,400 ரூபாய்) 7,77,000 ரூபாய் ஆகும். ஆக, மொத்தம் 21,09,800 ரூபாய் ஆகும்.

இந்த கணக்கின்படி பார்த்தால் ஒரு ச.அடிக்கான விலை சுமார் 2,220 ரூபாய் வருகிறது. இதற்கு மேல் பில்டர் சொல்லும் விலை அவரது லாபமாகும். ஒருவேளை அவர் 20% லாபம் வைத்தால் சதுர அடி 2,660 ரூபாய் என்று வைத்து விற்பார். ஒருவேளை அவர் பத்திரிகை மற்றும் டி.வி-களுக்கு விளம்பரம் எல்லாம் கொடுத்திருந்து, மேலும் புராஜெக்ட்டுக்கு கடனும் வாங்கி இருந்தால், கடனுக்கான வட்டி என எல்லாவற்றையும் சேர்ப்பார். அந்த வகையில் அவர் சுமார் 2,900-3,000 ரூபாய் வரை சொல்ல வாய்ப்பிருக்கிறது.  



கவனிக்க வேண்டியவை..!

கட்டிய வீட்டை வாங்கும்போது!

* தனி வீடுகளைப் பொறுத்தவரையில் பிளின்த் ஏரியா 1,000 சதுர அடி என்றால் கார்பெட் ஏரியா 750-800 சதுர அடி வரை இருக்கும். ஃபிளாட் என்று வரும்போது, 600-650 சதுர அடிதான் இருக்கும். பொது இடங்கள், பார்க்கிங் என பொதுவான வசதிகள் அதிகமாக அதிகமாக, கார்பெட் ஏரியா என்பது குறைந்து கொண்டே வரும்.

* எப்போது ஃபிளாட் வாங்கினாலும் கார்பெட் ஏரியாவை அளந்து உறுதி செய்யுங்கள். கட்டி முடித்த ஃபிளாட் என்றால் சுவர்களுக்கு இடையிலான தரையின் அளவை துல்லியமாகக் கணக்கிடுங்கள். பில்டர் சொல்லும் பிளின்த் ஏரியாவிலிருந்து சூப்பர் பில்ட் அப்  ஏரியா 15 முதல் 20 சதவிகிதம் அதிகமாக இருந்தால் அந்த பில்டர் நியாயமானவர். அதற்கு மேல் இருந்தால் எதற்காக அதிகரிக்கப்பட்டுள்ளது என்று கேளுங்கள்.

ஏனென்றால், நீங்கள் விற்கும்போது இந்தப் பிரச்னை எழும். மிக உயரமான அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள், நீச்சல் குளம், தோட்டம், வாக்கிங் செல்லும் நடைபாதை போன்றவை விடப்பட்டிருக்கும் புராஜெக்ட்களில் பிளின்த் ஏரியா, சூப்பர் பில்ட் அப் ஏரியா 30-35 சதவிகிதமாக இருக்கும் என்பது வேறு விஷயம்.

* அடுக்குமாடி குடியிருப்பு களில்தான் விதிமுறை மீறல்கள் அதிகம் நடைபெறுகிறது. அதனால் அப்ரூவல் பிளான்படி விதிமுறைகள் மீறாமல் கட்டப்பட்டிருக்கிறதா என்பதை சரி பார்ப்பது அவசியம். வீட்டுக் கடன் வாங்காத பட்சத்தில் முறைப்படி அப்ரூவல் வாங்காமல் கட்டப்பட்ட வீடுகளை குறைந்த விலைக்கு தள்ளிவிடுவது நடக்கிறது. இதுபோன்ற வீடுகளை வாங்கினால் பிற்காலத்தில் பிரச்னை வர வாய்ப்பு இருக்கிறது. அவசரத்துக்கு வங்கியில் அடமானம் வைத்து கடன் வாங்க முடியாது.  

* காமன் ஏரியா அனைவரும் பயன்படுத்தும்படி இருக்கிறதா என்பதை உறுதி செய்யுங்கள். சில பில்டர்கள்/புரமோட்டர்கள், காமன் ஏரியா என்று ஒரு பகுதியைக் காட்டி விட்டு, அதில் அறை அல்லது கடை கட்டி விற்று விடுவது சர்வ சாதாரணமாக நடக்கிறது.

* சுப்ரீம் கோர்ட் உத்தரவுபடி, கார் நிறுத்தும் இடம் சூப்பர் பில்ட் அப் ஏரியாவில் சேர்க்கப்பட்டிருக்கும் பட்சத்தில் கார் நிறுத்தும் இடத்துக்குப் பணம் கொடுக்கத் தேவையில்லை. திறந்தவெளி கார் நிறுத்தும் வசதி என்கிறபோது நயா பைசா கூட கொடுக்கத் தேவையில்லை.

* தனி வீடு என்கிறபோது அஸ்திவாரம் எத்தனை அடி என்பதை கவனியுங்கள். குறைந்தது நான்கு அடி போடுவது கட்டடத்துக்கு நல்லது. சில பில்டர்கள் இரண்டு அடிதான் தோண்டுவார்கள் என்பதால் உஷாராக இருப்பது நல்லது. இதேபோல், வீட்டில் அறையின் உயரம் குறைந்தது 10 அடி இருக்கும்படி பார்த்துக் கொள்ளுங்கள். சில பில்டர்கள் ச.அடி விலையைக் குறைத்துச் சொல்லிவிட்டு, வீட்டின் உயரத்தை 9.5 அடி அல்லது 9 அடியாக குறைக்கவும் வாய்ப்புண்டு!  

* வீட்டைச் சுற்றி குறைந்தது 5 அடி விட்டிருக்கிறார்களா என்பதைக் கவனியுங்கள். பல பில்டர்கள் 2 அடிதான் விடுகிறார்கள். இது பிற்காலத்தில் பிரச்னை ஏற்படுத்த வாய்ப்பு இருக்கிறது.  


சொந்தமாக வீடு கட்டும்போது..!

* செப்டிக் டேங், மாடிப் படி, தண்ணீர் தொட்டி, போர்ட்டிகோ, சுற்றுச்சுவர் கணக்கை எல்லாம் மொத்த சதுர அடி கணக்கில் சேர்க்க விடாதீர்கள். உதாரணத்துக்கு சுற்றுச் சுவர் கட்ட ஒரு சதுர அடிக்கு 200 ரூபாய்தான். அந்த வகையில் மேற்கண்ட செலவுகளை தனியாக கணக்கிட்டால் மொத்த செலவு குறைய வாய்ப்பு இருக்கிறது.

* கீழ்தளத்தை விட மேல்தளம் கட்டும்போது செலவு 10-15% குறையும். கணக்குபடி இன்னும் அதிகமாககூட குறைய வேண்டும். ஆனால், பொருட்களை மேல் தளத்துக்கு எடுத்துச் செல்ல கூடுதல் கூலி கொடுக்க வேண்டியிருக்கும்.  


விகடன் 






4 comments: